Condado de Miami-Dade: permisos, licencias y huracanes
Antes de contratar a un profesional en Miami-Dade, conviene saber quién da el permiso, cómo verificar la licencia y a quién llamar si algo sale mal. Aquí tienes lo esencial, con los enlaces oficiales.
Permisos: ¿tu ciudad o el condado?
Miami-Dade tiene muchas ciudades, como Miami, Hialeah y Coral Gables. Si vives dentro de una ciudad, tus permisos los maneja el departamento de construcción de tu ciudad. El Departamento de Construcción del condado (Building Department) solo maneja permisos en las zonas no incorporadas de Miami-Dade, es decir, las que no forman parte de ninguna ciudad.
Necesitas un permiso para construir, modificar, reparar o demoler una estructura. La mayoría de los trabajos los tiene que hacer un contratista con licencia, y solo un contratista con licencia o el dueño como propietario-constructor (owner-builder) puede sacar un permiso. En la zona del condado, la solicitud se hace en línea en el Permit Submission Portal. Para ver los permisos de una casa, busca por dirección en el Building Permit Selection Menu. Su búsqueda Open Permits by Folio muestra si hay permisos abiertos.
Trabajos comunes en las zonas no incorporadas (las ciudades pueden tener sus propias reglas):
| Trabajo | ¿Permiso? |
|---|---|
| Cambio de aire acondicionado por uno del mismo tipo | Sí, un permiso mecánico |
| Calentador de agua eléctrico de hasta 50 galones, instalado por un plomero con licencia | No, salvo que el nuevo use más vatios |
| Arreglo o cambio de la cubierta del techo por un contratista de techos con licencia | No, si cuesta $2,000 o menos y no pasa de dos roofing squares |
| Cambio de una ventana completa | Sí |
| Puertas, cercas, piscinas, spas, cobertizos, pérgolas | Sí. Una cerca de malla ciclónica (chain-link) no necesita permiso de construcción, salvo que sirva de barrera de piscina, pero puede necesitar una aprobación de zonificación |
La nueva regla de los $7,500
Desde el 1 de julio de 2026, una ley estatal (House Bill 803) permite hacer algunos trabajos de menos de $7,500 sin permiso de construcción. El condado explica las reglas:
- Solo para casas unifamiliares, dúplex y townhouses, y no en una zona de riesgo de inundación (flood hazard area).
- Nunca para trabajos eléctricos, de plomería, mecánicos, de gas ni estructurales. Lo estructural incluye ventanas, puertas, cercas resistentes al viento y cobertizos.
- No es automático. El dueño o el contratista tiene que enviar una solicitud por escrito por el portal del condado, con el contrato u otro documento que muestre el trabajo y su valor.
Si vives en una ciudad, pregunta en su departamento de construcción.
Licencias: del estado y del condado
Florida da licencias a los contratistas a través de su Departamento de Negocios y Regulación Profesional (DBPR). Miami-Dade también da sus propias licencias a contratistas y técnicos, por medio de su Sección de Licencias de Contratistas (Contractor Licensing Section), en seis categorías: construcción, especialidades de construcción, electricidad, mantenimiento, mecánica y plomería. Quien tenga un certificado del condado también debe estar registrado en el DBPR. Antes de contratar, verifica:
- Condado: el Contractor Inquiry and Complaint Search, por nombre de la empresa o número de licencia. También muestra las quejas. Licencias de Contratistas: 786-315-2880.
- Estado: Verify a License, del DBPR, por nombre o número de licencia.
¿Vas a sacar el permiso tú mismo? El propietario-constructor tiene que presentarse en persona o de forma virtual para confirmar que entiende sus obligaciones legales. Si después contratas a un contratista, te toca asegurarte de que saque su propio permiso y de que tenga licencia y seguro.
Qué significan las letras de una licencia y qué trabajos la exigen: cómo verificar la licencia de un contratista.
Temporada de huracanes
Miami-Dade está en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (High-Velocity Hurricane Zone, HVHZ), la que tiene los requisitos más estrictos del Código de Construcción de Florida.
- Productos aprobados. Las ventanas, puertas, contraventanas (shutters) y techos necesitan una aprobación antes de poder usarse. Busca el sello “Miami-Dade County Product Approved”.
- Ventanas y puertas. El permiso debe incluir la Notice of Acceptance (NOA) vigente de cada producto, que es la aprobación del condado para ese producto. Puedes buscarla en el Product Control Search. En el formulario rápido del condado, cada abertura de vidrio que cambies debe cumplir las reglas de impacto: vidrio de impacto, o protección sobre la abertura.
Antes de una tormenta:
- Conoce tu zona. Las zonas de planificación por marejada ciclónica (storm surge) van de la A a la E. La zona A corre más riesgo, desde las tormentas de categoría 1. Quién debe irse depende de la trayectoria de la tormenta y de la marejada que se espera, no solo de su categoría. Escribe tu dirección en el Storm Surge Planning Zone Finder.
- Alertas gratis. Activa Miami-Dade Alerts, por mensaje de texto o correo electrónico, en tu cuenta de Miami-Dade.
- ¿Necesitas ayuda para evacuar? Si por razones médicas o de transporte no puedes irte por tu cuenta, inscríbete en el Programa de Asistencia de Emergencia y Evacuación (Emergency and Evacuation Assistance Program, EEAP) en línea o llamando al 311. Quienes se inscriben tienen prioridad. No esperes a que den la orden de evacuar.
Para la lista completa, mira nuestra guía de huracanes.
Dónde reportar un problema
| Problema | A quién llamar |
|---|---|
| Una queja contra un contratista | Cumplimiento de Contratistas de Miami-Dade (Contractor Enforcement): 786-315-2424, o en línea |
| Alguien que trabaja sin licencia | Contractor Enforcement (786-315-2424) o la línea del estado: 1-866-532-1440 |
| Un problema con cualquier negocio | Protección al Consumidor de Miami-Dade (Consumer Protection), línea de mediación: 786-469-2333 |
| Cualquier otra cosa del condado | 311 o 305-468-5900 |
El 311 atiende de lunes a viernes de 7 a. m. a 7 p. m. y los sábados de 8 a. m. a 5 p. m., en inglés, español o criollo haitiano.
Conviene saber
- Riego: dos días por semana, antes de las 10 a. m. o después de las 4 p. m. Las direcciones con número impar riegan miércoles y sábado; las de número par, jueves y domingo. Esto incluye pozos, lagos y canales.
- Fertilizantes: nada con nitrógeno o fósforo del 15 de mayo al 31 de octubre, y nunca a menos de 20 pies de un canal, un lago u otra masa de agua.
- Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement): hace falta para mejoras de más de $5,000, salvo para reparar o cambiar un aire acondicionado o una calefacción existente de menos de $15,000. Se registra con el Secretario del Tribunal y Contralor (Clerk of the Court and Comptroller): 305-275-1155 (opción 6). Confirma que esté registrado antes de las inspecciones, para no pagar dos veces. Puedes buscarlo en los registros oficiales del Clerk.
- Anticipos: según la ley estatal, un contratista que cobra más del 10% por adelantado debe solicitar los permisos en un plazo de 30 días y empezar el trabajo en los 90 días siguientes a su emisión.
- Zona de inundación: consulta la tuya en el mapa de zonas de inundación del condado, o llama al 305-372-6466 para una confirmación oficial.
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Fuentes
- Condado de Miami-Dade: información de permisos para propietarios (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: cómo solicitar un permiso (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: exenciones de permisos y House Bill 803 (en inglés)
- Estatutos de Florida §553.79: la exención de permiso por menos de $7,500 (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: búsqueda de permisos e inspecciones (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: permisos de propietario-constructor (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: licencias de contratistas (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: búsqueda de contratistas (en inglés)
- DBPR de Florida: verificar una licencia (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: aprobación de productos en la HVHZ, comunicado de abril de 2025 (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: ventanas, contraventanas y puertas (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: formulario para ventanas y puertas en PDF (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: zonas de marejada ciclónica (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: Miami-Dade Alerts (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: Programa de Asistencia de Emergencia y Evacuación (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: Contractor Enforcement (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: quejas contra contratistas (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: quejas de consumidores (en inglés)
- DBPR de Florida: línea contra la actividad sin licencia (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: Centro de Llamadas 311 (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: reglas de riego (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: reglas sobre fertilizantes (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: Aviso de Inicio de Obra (en inglés)
- Estatutos de Florida §489.126: anticipos y permisos (en inglés)
- Condado de Miami-Dade: mapas de zonas de inundación (en inglés)
Esta página es información general, no asesoría legal. Las reglas cambian y varían de una ciudad a otra: revisa los enlaces oficiales y pregunta en tu ciudad o condado.
